Een faillissement van een huurder komt over het algemeen als een onaangename verrassing. In sommige gevallen is het totaal onverwacht, maar in de meeste gevallen is het iets waar een verhuurder al rekening mee houdt op basis van het betalingsgedrag van een huurder. In een vogelvlucht bekijken we diverse aspecten van een faillissement van een huurder.

Uitgangspunt

In beginsel verandert een faillissement van een huurder niets aan het uitgangspunt dat partijen de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten dienen na te komen. De huurovereenkomst loopt na datum van het faillissement dan ook gewoon door.

Beëindigingsmogelijkheid op grond van de Faillissementswet

In een faillissementssituatie hebben zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 Faillissementswet de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen door deze op te zeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Dit geldt ongeacht of in de huurovereenkomst over opzegging afwijkende bepalingen zijn opgenomen.

Artikel 39 Faillisementswet geldt niet als de gefailleerde partij de verhuurder is. In dat geval zal de huurder aan de curator conform artikel 37 Faillissementswet moeten verzoeken of deze de huurovereenkomst gestand zal doen, met een redelijke termijnstelling. Als de curator dat bevestigt loopt de huurovereenkomst door en zijn de huurverplichtingen boedelschulden. Als de curator niet tijdig of afwijzend reageert verliest de boedel het recht op nakoming van de huurovereenkomst en kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden.

Huurpenningen

Een opzegging in faillissement heeft nog een voordeeltje voor de verhuurder. Als er wordt opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet is de verschuldigde huur over de opzegtermijn, maximaal drie maanden dus, een boedelschuld. Dat betekent dat er voorrang bestaat bij een uitkering in het faillissement.

Die voorrangspositie geldt weer niet voor een eventuele bestaande huurachterstand van datum voor het faillissement, deze vordering is aan te merken als een concurrente vordering. De praktijk leert dat het zelden tot een (wezenlijke) uitkering aan concurrente schuldeisers komt. De verhuurder zal bij het indienen van de vordering het onderscheid tussen deze twee vorderingen moeten maken.

Is sprake van een waarborgsom of bankgarantie, dan kan verhuurder een beroep doen op verrekening van deze waarborgsom met de verschuldigde huurpenningen van datum voor faillissement.

Ontruiming

Net zoals bij een reguliere einde aan de huurovereenkomst moet ook bij een opzegging in een faillissement het gehuurde leeg en ontruimd worden opgeleverd, in dit geval door de curator. Mocht dit niet het geval zijn en er ontstaat schade, is deze schade (opleveringsschade en ontruimingsschade) aan te merken als boedelschuld. Als het ontstaansmoment van de schade te herleiden is van voor datum faillissement betreft het een concurrente schuld. Mocht de verhuurder de huurovereenkomst hebben opgezegd dan vormen de ontruimingskosten een concurrente vordering.

Bij een faillissement van de huurder doet een verhuurder er dus altijd goed aan zijn positie en vorderingen goed in kaart te brengen en de lijnen met de curator kort te houden. Op die manier kan de onvermijdelijke financiële pijn van een faillissement in ieder geval zoveel mogelijk worden gedempt.

Heeft u vragen over huurrecht of faillissementsrecht, neem dan contact op met Bas van der Eijk.