Nieuws

Een beroep op huurprijsvermindering bij sluiting wegens Corona

De overheidsmaatregelen waarbij bepaalde sectoren geconfronteerd werden met gedwongen sluitingen leverde verhuurders en huurders hoofdbrekens op. Hoe kunnen de betalingsverplichtingen blijvend worden voldaan als er niet kan worden geëxploiteerd? De overheid stimuleerde daarom partijen om met elkaar in overleg te treden om passende oplossingen te vinden voor de gevolgen van de sluiting voor nakoming van de betalingsverplichtingen van huurders. In de praktijk hebben verhuurders en huurders ook veelal met elkaar maatwerkoplossingen kunnen afspreken. In gevallen hebben partijen elkaar daarin echter niet kunnen vinden, om verschillende redenen, met als gevolg dat een verhuurder uiteindelijk in rechte aanspraak zal maken op betaling van de verschuldigde huurpenningen.

Inmiddels heeft de rechtbank Noord-Nederland locatie Assen op 27 mei 2020 in kort geding (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979) een interessante uitspraak gedaan wat iets meer zegt over de kans van slagen van een dergelijke vordering. Let wel, het blijft een kort geding en daarmee een voorlopig oordeel. Het is dus niet per definitie gezegd dat de uitspraak onverkort in stand zal blijven of door andere rechters wordt overgenomen, maar de verwachting is dat huurders er in de komende tijd graag naar zullen verwijzen.

Wat speelde er.

Inbev, de wereldwijd opererende bierbrouwer die ook in het horecawezen een grote speler is, had verhuurder (een vastgoedbelegger) medegedeeld dat zij als gevolg van de overheidssluiting van het gehuurde -waarin een café werd geëxploiteerd- de betaling over de maand april uit zou stellen. De huurprijs bedroeg € 1.761,97 per maand (inclusief btw). De verhuurder accepteerde deze mededeling niet, onder meer met de stelling dat niet bijzonder aannemelijk was dat Inbev niet aan haar betalingsverplichting zou kunnen voldoen. De verhuurder kondigde daarop een kort geding aan. In reactie daarop gaf Inbev aan dat er in haar optiek sprake was van een gebrek, er was geen sprake van huurgenot. Inbev biedt vervolgens aan om in overleg tot een verdeelsleutel te komen ten aanzien van de huur, waarbij Inbev over de maanden april en mei 66% van de huurpenningen voldoet, onder kwijtschelding van het restant. De verhuurder stemt daar niet mee in en vraagt een datum voor een kort geding. Inbev voldoet voorafgaand aan het kort geding de aangeboden 66% van de huurpenningen.

In kort geding komt de voorzieningenrechter tot het voorlopig oordeel dat sluiting van het gehuurde aangemerkt kan worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat het genot dat de huurder mocht verwachten onmogelijk maakt, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW aanspraak zou kunnen maken op huurprijsvermindering. Artikel 7:207 BW is van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet het geval is geweest in de huurovereenkomst van partijen en overweegt vervolgens dat de door Inbev eenzijdig voorgestelde huurprijsvermindering op voorhand niet onredelijk voorkomt. De vordering van verhuurder wordt slechts toegewezen tot de aangeboden 66% van de huurpenningen.

De voorzieningenrechter komt niet toe aan de beoordeling van het beroep van Inbev op verlaging van de huurprijs op grond van onvoorziene omstandigheden, omdat een kort geding met alle beperkingen die het kent zich daar niet goed voor leent. Als voorschot op een dergelijke discussie geeft de voorzieningenrechter wel al vast mee dat wordt geconstateerd ‘dat het in de rede ligt om de corona-crisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd’.

Conclusie

Deze uitspraak is dan ook zeker interessant om op het netvlies te hebben. Duidelijk is dat de bepalingen uit de huurovereenkomst en/of de toepasselijke algemene bepalingen leidend zullen zijn in de beantwoording van de vraag of 7:207 BW (huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek) is uitgesloten. Een uitdrukkelijke afwijzing van een gebrek als grond voor huurprijsvermindering is daarin de beste wijze van uitsluiting. De recentere ROZ-modellen voorzien daar in de Algemene Bepalingen in.

Dat daarnaast de voorzieningenrechter ook nog eens heeft aangegeven dat de Corona crisis te kwalificeren zou zijn als een onvoorziene omstandigheid maakt dat huurders zich de komende tijd ongetwijfeld in meer of mindere mate zullen laten inspireren door deze uitspraak.

In hoeverre een en ander stand zal houden in de jurisprudentie zal de tijd leren.

Wij houden u op de hoogte!