Special onteigeningsrecht – blog IV: Schadeloosstelling voor derden

Wanneer je als eigenaar van een perceel wordt onteigend, is het natuurlijk logisch dat je schadeloos wordt gesteld. De eigenaren zijn echter niet de enige partij die schade kunnen ondervinden van de onteigening. Ook derden kunnen hierdoor schade lijden. In dit vierde en tevens laatste deel van de special blogserie onteigening gaan we in op de situatie van deze groep.

In de eerste blog zijn we al ingegaan op de verandering per 1 januari 2024 van onteigening via een Kroonbesluit, naar onteigening via een onteigeningsbeschikking, en de bestuursrechtelijke procedure die daarbij komt kijken. Vervolgens hebben we in de tweede blog de criteria voor onteigening besproken. In de derde blog is ingegaan op de procedure die doorlopen moet worden voor vaststelling van de schadeloosstelling. Ten slotte gaan we in deze laatste blog in op schadeloosstelling van derden.

Op grond van de ‘titelzuiverende werking’ van de inschrijving van een onteigeningsakte, gaan alle lasten en rechten die rusten op de onteigende zaak verloren door die inschrijving. De schade die hierdoor wordt veroorzaakt voor degenen op wiens naam die lasten en rechten bestonden, wordt schade van derden genoemd. In hoeverre derden aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling door onteigening, is opgenomen in de wet.

Hoewel bij onteigening in eerste instantie alleen wordt gedacht aan schade die kan ontstaan bij de eigenaar van de te onteigenen zaak, kunnen veel meer personen schade ondervinden door de onteigening. Zo kan de te onteigenen zaak bijvoorbeeld een woning zijn die wordt verhuurd aan derden. Die derden dienen de woning dan vroegtijdig te verlaten, dus voordat het huurcontract is verlopen. Zij moeten dan noodgedwongen op zoek naar andere woonruimte.

Ook kan het zo zijn dat de eigenaar van de woning niet de bezitter van de woning is. Stel, de eigenaar van de woning heeft een familie tientallen jaren geleden toegestaan om in het huis te wonen. De kleinzoon van deze familie is uiteindelijk in de woning gaan wonen en was ervan overtuigd dat de woning zijn bezit was. Bij de onteigening blijkt dit niet het geval te zijn. De woning is immers eigendom van de daadwerkelijke eigenaar. De kleinzoon lijdt dan schade, omdat hij geen woning meer heeft en dus op zoek moet naar nieuwe woonruimte.

Een derde en laatste voorbeeld is het recht van overpad. De eigenaar van het ‘heersende erf’ heeft met de eigenaar van het ‘dienende erf’ afgesproken dat hij het pad dat over het dienende erf mag gebruiken om bij zijn woning te komen. Dit is een recht van overpad. Wanneer het dienende erf dan wordt onteigend, komt dit recht van overpad te vervallen. De eigenaar van het heersende erf heeft dan een probleem, omdat hij niet meer bij zijn woning kan komen. Hij lijdt dus schade door de onteigening.

Dan gaan we nu kijken naar de wettelijke grondslag voor schadeloosstelling van derden, zoals huurders, bezitters en eigenaren van heersende erven.

Artikel 15.27 Ow is een zogenoemde schakelbepaling. Dit betekent dat dit artikel de artikelen 15.17 tot en met 15.26, die eigenlijk alleen gelden voor eigenaren, door dit artikel ook gelden voor de limitatieve opsomming van personen in dit artikel.

Artikel 15.27 Ow geeft een limitatieve opsomming van personen die (ook) recht hebben op schadeloosstelling na onteigening. Het gaat om de volgende personen:

1. Erfpachters
2. Opstallers
3. Eigenaren van een heersend erf
4. Rechthebbenden op rechten van gebruik en bewoning
5. Rechthebbenden op rechten in de zin van artikel 150 lid 5 Overgangswet Nieuw BW
6. Bezitters
7. Huurkopers
8. (Onder)huurders
9. (Onder)pachters
10. Schuldeisers in de zin van artikel 6:252 BW.

Wie niet wordt genoemd in de limitatieve opsomming in dit artikel, heeft in beginsel geen zelfstandige aanspraak op schadeloosstelling wegens onteigening. In beginsel, want in sommige gevallen is het alsnog mogelijk om schadeloos te worden gesteld, wanneer je niet bent opgenomen in de limitatieve opsomming. Zo kunnen de hypotheekhouder en de ingeschreven beslaglegger bijvoorbeeld een verweerschrift indienen in de schadeloosstellingsprocedure, om hun schade (alsnog) vergoed te krijgen.

Om een en ander iets beeldender te krijgen, zal hieronder voor huurders worden uitgelegd hoe zij schadeloos zullen worden gesteld.

De huurder

De huurder heeft in principe recht op een volledige schadeloosstelling. Dit is alleen anders als de huurovereenkomst is aangegaan nadat reeds een ontwerp onteigeningsbeschikking is gepubliceerd. Dan heeft de huurder namelijk géén recht op een schadeloosstelling, maar wél een vordering tot schadevergoeding tegen de verhuurder.

Voor de omvang van de schadeloosstelling is de ‘sterkte’ van het huurrecht van invloed. Er wordt gebruik gemaakt van een kapitalisatiefactor. Dit is het bedrag van de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs van een pand. In beginsel geldt dat gebruikt wordt gebruikt van kapitalisatiefactor 7, maar als het huurrecht minder sterk is, geldt een lagere factor. Zo’n huurrecht kan bijvoorbeeld lager zijn als de looptijd van het huurcontract bijna is voltooid. Er moet dus rekening worden gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van het huurcontract zou hebben voortgeduurd. Als dit het geval is, wordt factor 7 gebruikt. Als dit niet het geval is, wordt gewerkt met een lagere factor.

Conclusie

We kunnen concluderen dat niet alleen eigenaren, maar ook derden schadeloos kunnen worden gesteld. Dit geldt echter alleen voor de personen die zijn genoemd in de limitatieve opsomming van artikel 15.27 Ow. Als een persoon niet voorkomt in deze opsomming, heeft hij in beginsel geen zelfstandige aanspraak op schadeloosstelling wegens onteigening. In beginsel, want in een aantal gevallen is het alsnog mogelijk om schadeloos te worden gesteld.

Daarmee zijn we aan het einde gekomen van deze special blogserie onteigening. We hebben getracht in een viertal blogs zo gemakkelijk en duidelijk mogelijk de procedure van onteigening op hoofdlijnen uit te leggen. Mocht u naar aanleiding van deze blogserie vragen hebben over de onteigeningsprocedure, dan kunt u contact opnemen met Gerard van der Wende, Petra Lindhout of met Fleur Huisman.