De positie van opdrachtgevers van bouwprojecten – blog III 🏗️

Door een wijziging in het Burgerlijk Wetboek per 1 januari 2024  is de positie van de opdrachtgever in bouwprojecten versterkt. In ons eerste blog in de serie ‘De positie van de opdrachtgever in bouwprojecten’ zijn we ingegaan op de positie van de opdrachtgever in relatie tot de aansprakelijkheid na oplevering. In het tweede blog van de serie kwam de financiële informatieplicht van de aannemer aan bod (link). In dit derde blog gaan we in op de waarschuwingsplicht van de aannemer. Want ook die is gewijzigd als het gaat om de aanneming van een bouwwerk.

Waarschuwingsplicht voor alle vormen van aanneming van werk

De waarschuwingsplicht was tot 1 januari 2024 wettelijk geregeld in artikel 7:754 BW en bestond uit de volgende verplichting voor de aannemer:

‘De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.’

Deze waarschuwingsplicht is niet gewijzigd. Hij geldt voor alle vormen van aanneming van werk, dus ook bijvoorbeeld voor het stomen van kleding. Van belang is dat partijen van dit wetsartikel mogen afwijken en in hun specifieke overeenkomst andere afspraken mogen maken.

Bij aanneming van werk volgt de waarschuwingsplicht eigenlijk op de eerste verplichting van de aannemer in een project, namelijk het beoordelen of hij in staat is het werk dat de opdrachtgever graag uitgevoerd wil zien op een deugdelijke wijze uit te voeren. De aannemer zal de vraag van de opdrachtgever dus moeten beoordelen en moeten nagaan welk uitvoeringsproces passend is (materialen, materieel, uitvoeringsmethoden et cetera). Hij zal deze willen afstemmen op de eisen die de opdrachtgever heeft gesteld en de gegevens die deze heeft verstrekt. De aannemer heeft geen zelfstandige plicht om de juistheid eisen of gegevens van de opdrachtgever te controleren. Maar als de aannemer bij het bezien van een passend uitvoeringsproces erachter komt dat de eisen of informatie niet voldoende of onjuist zijn, moet hij de opdrachtgever wèl waarschuwen!

Dat waarschuwen is van belang, omdat als de aannemer wèl aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan (en er geen andere redenen zijn waardoor hij zou tekortschieten) de gevolgen voor ondeugdelijke uitvoering van het werk dan voor rekening van de opdrachtgever komen (artikel 7:760, leden 2 en 3, BW).

Verbijzondering waarschuwingsplicht aanneming van een bouwwerk

 Als het gaat om aanneming van een bouwwerk, dan komt er nu wèl een nieuwe regel in beeld. Het tweede lid van artikel 7:754 BW bepaalt namelijk:

‘Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.’

Gaat het om aanneming van een bouwwerk, dan moet de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig worden gegeven door de aannemer. Schriftelijk is in het digitale tijdperk een breed begrip. Een waarschuwing per e-mail of app-bericht wordt er ook onder geschaard. De waarschuwing zelf moet ook duidelijk zijn (ondubbelzinnig). Wanneer daar sprake van is, hangt af van de omstandigheden van het specifieke geval, maar belangrijk is dat er geen onduidelijkheid ontstaat over de vraag of de aannemer aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan. Ondanks bijvoorbeeld tijdsdruk in een project, is het dus aan te raden voldoende aandacht te besteden aan het duidelijk verwoorden van de waarschuwing en het op de juiste wijze geven van de waarschuwing.

Als voldaan wordt aan het vereiste van schriftelijkheid én de waarschuwing ondubbelzinnig is, is er nòg een voorwaarde waar aan voldaan moet worden door de aannemer. De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Daar mag hij niet mee treuzelen, de wettelijke bepaling benoemt dat hij dat ‘tijdig’ moet doen. Uit de toelichting op de wet wordt niet helemaal duidelijk wat het ‘wijzen op de mogelijke gevolgen voor deugdelijke nakoming’ nu precies betekent, maar in de uitvoeringspraktijk kan men denken aan bijvoorbeeld een waarschuwing dat er meerkosten kunnen volgen (uit ongewijzigde voortzetting) of dat er ongewone maatregelen genomen moeten worden om risico’s voor derden door fouten in de opdracht te vermijden.

Ten slotte is van belang dat van als het gaat om de waarschuwingsplicht bij aanneming van een bouwwerk, er niet ten nadele van een consument-opdrachtgever kan worden afgeweken. De niet-professionele opdrachtgever wordt dus extra beschermd. Sluit je de waarschuwingsplicht als bedoeld in artikel 7:754 BW toch uit en gaat het om een aanneemovereenkomst voor de bouw van een bouwwerk met een particuliere opdrachtgever, dan loop je een fiks risico, omdat de consument-opdrachtgever zich dus steeds op dit artikel kan beroepen. Een afwijkende afspraak is namelijk in principe nietig.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem contact op me Erwin den Hartog of Petra Lindhout van ons kantoor.