Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag uitspraak gedaan over de vraag of de lockdown aanleiding geeft tot huurvermindering. Dit versterkt mogelijk de onderhandelingspositie van huurders. 

In deze uitspraak oordeelt de rechter in een zogenoemde bodemprocedure voor het eerst dat gelet op de aard en omvang de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW kan worden aangemerkt.

Tot nu toe heeft de rechter zich in kort geding vaak over de vraag gebogen of een huurvermindering als gevolg van de coronamaatregelen is toegestaan. Een toewijzing in een bodemprocedure drukt echter juridisch zwaarder, dan een uitspraak in kort geding.

Casus

Deze zaak betreft twee café-exploitanten in Den Haag. In verband met de coronamaatregelen kunnen zij de huur niet meer betalen, waardoor de verhuurder hen wegens achterstallige huurpenningen heeft gedagvaard. De twee Haagse café-exploitanten verweren zich door te stellen dat zij vanwege de maatregelen omzetverlies lijden, waardoor zij de huur niet meer kunnen voldoen.

De rechter oordeelt dat gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de huurovereenkomst kunnen verdisconteren en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

Ook het feit dat de beide café-exploitanten in het verleden een restaurant hebben gehad en dus als het ware het ‘klappen van de zweep’ kennen, betekent niet dat zij rekening hadden moeten houden met een situatie als deze, aldus de kantonrechter.

Huurvermindering

De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst geleid. De vraag is echter hoe het één en ander weer in balans kan worden gebracht.

De rechtbank geeft een duidelijk signaal af dat geen van beide partijen een verwijt van deze onvoorziene omstandigheid kan worden gemaakt, waardoor het financiële nadeel evenwichtiger tussen verhuurder en huurder moet worden verdeeld. Als uitgangspunt wordt in beginsel genomen een huurvermindering van 50%.

Onderhandelingspositie

Vooral ondernemers die hun deuren hebben moeten sluiten vanwege overheidsmaatregelen worden financieel hard getroffen. Met name hun onderhandelingspositie wordt door deze uitspraak flink versterkt. Wel is het van belang voor een beroep op huurvermindering dat ondernemers goed kunnen onderbouwen dat zij omzetverlies lijden of hebben geleden ten gevolge van de coronacrisis.

Echter niet alleen in de horeca, maar ook in andere branches wordt massaal omzetverlies geleden. Er wordt verondersteld dat ook deze ondernemers in een vergelijkbare situatie een beroep op eventuele huurvermindering kunnen doen.

De rechter heeft voor het eerst in een bodemprocedure de coronacrisis over het algemeen als onvoorziene omstandigheid aangemerkt. Dit geldt dus niet alleen in huurkwesties. Ook ten aanzien van andere overeenkomsten kan de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid worden ingeroepen, bijvoorbeeld bij een koopovereenkomst.

Conclusie

Mocht u worden geconfronteerd met de situatie dat u de huur niet meer kunt voldoen, dan is het verstandig om het gesprek over eventuele afspraken over huurvermindering als gevolg van de lockdown met de verhuurder aan te gaan. Wees alert en laat u eventueel van advies voorzien.