Nieuws

In het huidige economische klimaat staat de kantorenmarkt er nog steeds niet goed bij. Executieveilingen zijn (nog steeds) aan de orde van de dag. De eigenaar van een kantoorpand, die zijn hypotheek van de bank niet kan betalen, kan worden geconfronteerd met een gedwongen verkoop. Een kantoorpand kan dan via een veiling worden verkocht en het pand krijgt aldus een nieuwe eigenaar.

Een vaak gestelde vraag is wat dan de rechten zijn van de huurder, die zijn onderneming in het pand heeft gevestigd. Mag de huurder na de veilingverkoop blijven of moet hij eruit?

In de hypotheekakten die een kantooreigenaar met een bank sluit komen doorgaans zogenaamde huurbedingen en ontruimingsbedingen voor. Daarmee wordt een hypotheekgever (de eigenaar van het pand) in zijn bevoegdheid beperkt om het pand te verhuren danwel kunnen voorwaarden worden aangegeven waarop het de eigenaar is toegestaan om het pand te verhuren bijvoorbeeld voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst.

Indien in een hypotheekakte een dergelijke bepaling is opgenomen is het de verhuurder dus niet toegestaan om de panden zonder toestemming van de bank te verhuren. Meestal wordt ook bepaald dat bestaande huurovereenkomsten niet mogen worden vernieuwd zonder toestemming van de bank.

Aan de hand van het ontruimingsbeding is de bank bevoegd om met het oog op de executie de panden onder zich te nemen en ontruiming te verlangen.

Belangrijk voor de werking van deze bepaling is het moment waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een huurbeding kan in beginsel niet tegen een huurder worden opgeworpen indien de huurder al langer huurt dan dat er hypotheek is gevestigd. Aangezien huurovereenkomsten doorgaans korter duren dan hypotheekovereenkomsten, zal het vaak voorkomen dat een huurovereenkomst is gesloten nadat al de hypotheek is gevestigd. Een huurder zal dan bedacht moeten zijn op de betreffende huurbedingen, aangezien het kan betekenen dat hij, indien zijn verhuurder de hypotheek niet meer kan betalen, wellicht het pand uit zou moeten.

Ook een koper op de veiling kan een beroep doen op die betreffende bedingen, maar dat moet dan wel in de verkoopvoorwaarden van de veiling zijn opgenomen (de bank moet die bevoegdheid aan de koper hebben verstrekt). In veel gevallen zal het zo zijn dat de veiling koper het pand koopt als belegging en het dan juist prima zal vinden dat er een huurder in zit. Het kan evenwel ook zo zijn dat de veilingkoper het pand zelf wil gebruiken en toch een beroep doet op het huurbeding.

De huurder wordt wel enigszins beschermd. Er kan namelijk geen beroep op de betreffende bedingen worden gedaan als de panden al ten tijde van de vestiging van de hypotheek waren verhuurd en een latere nieuwe huur niet op “ongewone voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden” plaatsvindt.

Was het pand dus altijd al verhuurd en vindt er nieuwe huur plaats nadat een hypotheekovereenkomst met de bank is gesloten, dan wordt de nieuwe huurder beschermd, als de huurovereenkomst niet nadeliger voor de bank is dan eerdere voorwaarden.

Voor een huurder van bedrijfsruimte is het wel zaak om, als je een nieuwe bedrijfsruimte huurt om je onderneming in te vestigen, een en ander goed te laten uitzoeken. Het is niet fijn als je het pand moet ontruimen, op het moment dat de verhuurder zijn verplichtingen jegens de bank niet meer nakomt. Als ondernemer wil je dergelijke verrassingen niet krijgen.