In Nieuws

Executieveiling van een onroerende zaak – mag u als hypotheekhouder de onroerende zaak zelf kopen? 

 

Met enige regelmaat komt het voor dat een partij niet langer aan zijn of haar betalingsverplichting kan voldoen die voortvloeit uit een ontvangen geldlening. Heeft de schuldenaar als zekerheid voor de terugbetaling van de geldlening een hypotheek gevestigd op een onroerende zaak zoals een woning, dan heeft de schuldeiser/hypotheekhouder het recht om de woning te gelde te maken.

Dit kan via (1) een openbare veiling of (2) via een onderhandse executoriale verkoop. Zowel de schuldeiser/hypotheekhouder als de schuldenaar/hypotheekgever zijn gebaat bij een hoge opbrengst bij de verkoop van de woning. Hoe hoger de opbrengst hoe groter de kans dat schuldeiser/hypotheekhouder zijn geldlening terugbetaald krijgt. Een hoge opbrengst is voor de schuldenaar/hypotheekgever goed omdat deze dan met een zo’n laag mogelijke restschuld zal blijven zitten.

In geval van een openbare veiling wordt de te veilen woning per opbod verkocht. Het betreft een openbare veiling waar in beginsel iedere geïnteresseerde aan kan deelnemen. Dergelijke veilingen vinden steeds vaker, zeker in tijden van Corona, digitaal plaats door middel van een internetveiling.

Bij een onderhandse executoriale verkoop kan de schuldenaar/hypotheekgever of de schuldeiser/hypotheekeiser zelf de Voorzieningenrechter verzoeken te bepalen dat de verkoop van de woning onderhands zal gescheiden door middel van een koopovereenkomst die aan de Voorzieningenrechter ter goedkeuring wordt voorgelegd. Deze mogelijkheid heeft als voordeel dat bij een onderhandse verkoop over het algemeen een hogere opbrengst kan worden gerealiseerd.

De vraag die zich wel eens voordoet is de vraag of een schuldeiser/hypotheekhouder zelf de woning kan kopen waarvan hij de executieverkoop in gang heeft gezet. Deze vraag was inzet van een geschil waar de Voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland zich over moest buigen.

Waar ging het om?

Schuldeiser/hypotheekhouder heeft in 2017 een bedrijfspand verkocht aan schuldenaar/hypotheekgever. De koopprijs bedroeg toen € 450.000,00. De koopprijs werd omgezet in een geldlening en ter zekerheid werd een hypotheek gevestigd op het bedrijfspand.

Schuldenaar was niet zelf gevestigd in het bedrijfspand maar verhuurde deze aan een stichting. De stichting ging failliet en de rente en aflossingen werden vervolgens door schuldenaar/hypotheekgever niet meer voldaan. Schuldeiser ving de executie aan en een openbare executieveiling werd geagendeerd. Drie dagen voor de veiling dient schuldeiser bij de voorzieningenrechter een verzoekschrift in om het pand onderhands te mogen verkopen voor een bedrag van € 250.000,00 aan zichzelf.

Schuldenaar was het hier niet mee eens en stelde zich op het standpunt dat er sprake was van misbruik van recht. Een makelaar had de executiewaarde kort voor de veiling vastgesteld op € 230.000,00 en de marktwaarde kort voor de veiling was vastgesteld op € 365.000,00. De onderhandse marktwaarde ten tijde van de verkoop in 2017 bedroeg € 525.000,00.

Het bod van schuldeiser van € 250.000,00 was derhalve boven de vastgestelde executiewaarde maar ruim onder de vastgestelde marktwaarde. Bij verkoop van het bedrijfspand voor een prijs van € 250.000,00 zou schuldenaar blijven zitten met een aanzienlijke restschuld. Een restschuld die schuldeiser ook na verkoop nog zou kunnen proberen te innen. Volgens schuldenaar kon schuldeiser dus goedkoop het bedrijfspand kopen en vervolgens nog proberen de restschuld op andere wijze op schuldenaar te verhalen. Dit terwijl schuldeiser de enige bieder was met een aanzienlijk lager bod dan de marktwaarde.

Bij de beoordeling van vraag of de Voorzieningenrechter toestemming geeft voor onderhandse verkoopt betrekt de Voorzieningenrechter onder meer het belang van de resterende restschuld. Schuldeiser had echter verklaard dat hij de restschuld niet bij schuldenaar zal innen hetgeen voor de Voorzieningenrechter reden is om in te stemmen met de onderhandse verkoop van het pand voor een bedrag van € 250.000,00.

De restschuld waar een schuldenaar mee bleef zitten was ook inzet van een procedure bij de rechtbank Midden-Nederland. De bank had op de executieveiling die zij zelf hand geïnitieerd een openingsbod uitgebracht van € 450.000,00 met als doel de bieding op gang te brengen. Er werd echter niet geboden door derden en het pand werd daardoor aan bank verkocht voor een bedrag van € 450.000,00. De getaxeerde executiewaarde bedroeg echter € 625.000,00 en drie maanden later wist de bank het pand zelf onderhands te verkopen voor een bedrag van € 750.000,00. Het verschil van € 300.000,00 moest door de bank in mindering worden gebracht op de restschuld van schuldeiser. De bank had op de executieveiling het pand niet aan zichzelf mogen gunnen voor het bedrag van € 450.000,00, schuldeiser met een aanzienlijke restschuld achterlatende.

Conclusie

Beide uitspraken laten zien dat een schuldeiser de mogelijkheid heeft om een onroerende zaak middels een aangevangen executie zelf in eigendom te verkrijgen. Wel dient de schuldeiser de belangen van schuldenaar aan te trekken en daar naar te handelen opdat deze niet met een onnodig hoge restschuld zal blijven zitten.